Para alquilar tu piso a turistas en Benalmádena tienes que inscribirlo como vivienda de uso turístico (VUT) en el Registro de Turismo de Andalucía con una declaración responsable. Antes necesitas tres cosas: que el urbanismo municipal lo permita, que tu comunidad de propietarios no lo impida y que la vivienda cumpla los requisitos del Decreto 28/2016, reformado en 2024. Hoy Benalmádena no tiene una moratoria como la de Málaga capital, pero el debate para limitar nuevas viviendas turísticas está abierto.
Actualizado en octubre de 2026.
La normativa ha cambiado mucho entre 2024 y 2026: nuevos requisitos andaluces, el voto de la comunidad de vecinos y un registro estatal que se puso en marcha y después anuló el Tribunal Supremo. En esta guía te contamos qué se exige hoy, paso a paso, y qué conviene revisar antes de comprar o preparar un apartamento turístico en Benalmádena.
Qué es una vivienda de uso turístico en Andalucía
Es una vivienda que se ofrece de forma habitual, a cambio de un precio y a través de canales de promoción turística, como Airbnb, Booking o una web de reservas. Puede alquilarse completa o por habitaciones. Se regula por el Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024, que entró en vigor el 22 de febrero de 2024 y cambió el nombre oficial de «vivienda con fines turísticos» a «vivienda de uso turístico».
- Completa: se alquila la vivienda entera. Admite hasta 15 plazas.
- Por habitaciones: solo si es tu residencia habitual, estás empadronado y convives con los huéspedes. Admite hasta 6 plazas.
- No pueden ser viviendas turísticas las viviendas protegidas ni las que se ceden sin precio.
Requisitos de la vivienda
Estos son los requisitos principales tras la reforma de 2024. Si tu vivienda ya estaba inscrita antes, la Junta fijó plazos de adaptación, así que conviene comprobar que la capacidad declarada encaja con los metros.
| Requisito | Qué se exige |
|---|---|
| Superficie mínima | 25 m² construidos de uso principal de vivienda |
| Superficie por plaza | 14 m² construidos por cada plaza que ofreces |
| Capacidad máxima | 15 plazas si es completa y 6 si es por habitaciones |
| Baños | Al menos 2 baños entre 5 y 8 plazas, y 3 baños si son más de 8 |
| Título urbanístico | Licencia de ocupación o título equivalente, y compatibilidad con el planeamiento municipal |
| Equipamiento | Climatización, botiquín, información turística, hojas de reclamaciones y el resto de requisitos del anexo del decreto |
Una de las incidencias más habituales es anunciar más plazas de las que permiten los metros. Un apartamento de 56 m² construidos admite como máximo 4 plazas (56 entre 14). Si anuncias 6, estás fuera de norma aunque tengas código de registro.
Los 5 pasos para dar de alta tu piso turístico en Benalmádena
1. Revisa la comunidad de propietarios
Desde el 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que introdujo la Ley Orgánica 1/2025, un nuevo piso turístico en un edificio de vecinos necesita la aprobación expresa de la junta, con el voto de tres quintas partes de los propietarios que además representen tres quintas partes de las cuotas. La norma no es retroactiva: las viviendas que ya operaban antes de esa fecha no necesitan esa nueva aprobación.
Revisa también los estatutos inscritos. En Benalmádena hay varias resoluciones recientes de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre edificios cuyos estatutos prohíben el uso turístico, así que es el primer documento que hay que leer.
2. Comprueba el urbanismo con el Ayuntamiento
El Decreto 31/2024 permite a los ayuntamientos limitar o condicionar las viviendas turísticas por razones de interés general. Desde marzo de 2025, antes de presentar la declaración ante la Junta debes contar con el título municipal que habilite el uso turístico. Consulta en el área de Urbanismo de Benalmádena qué te piden en tu caso concreto.
3. Prepara la vivienda
Adecúa el apartamento a los requisitos de la tabla, revisa la climatización y prepara el inventario, la información para el huésped y las normas de la casa. Es el momento de hacer las fotos y de calcular con realismo cuánto puede rendir.
4. Presenta la declaración responsable en el Registro de Turismo de Andalucía
Se hace por vía electrónica y no tiene coste. La inscripción se produce con la propia presentación: desde ese momento puedes anunciarte, aunque la administración puede comprobar después que cumples. Recibirás un código de inscripción, que en Málaga empieza por las siglas de la provincia (por ejemplo, VUT/MA/…).
5. Publica con tu código y registra a los viajeros
El código debe figurar en todos tus anuncios. Además, tienes que comunicar los datos de los huéspedes a la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior, una obligación que se reforzó con el Real Decreto 933/2021.
¿Y el registro único estatal de alquileres?
El Real Decreto 1312/2024 creó un número de registro estatal (NRUA) que fue obligatorio para anunciarse en plataformas desde el 1 de julio de 2025. El Tribunal Supremo lo anuló en su sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, por considerar que el Estado invadía competencias autonómicas. Se mantiene la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de transmitir datos.
En la práctica, en Andalucía el identificador que manda es tu código del Registro de Turismo de Andalucía. Si tenías NRUA, no pasa nada, pero tu referencia válida es la autonómica.
La situación en Benalmádena en 2026
Benalmádena es uno de los municipios de la Costa del Sol con más viviendas turísticas. Según datos difundidos en abril de 2026, había unas 8.600 viviendas turísticas, en torno al 20 % del parque de viviendas del municipio.
- En febrero de 2026 el Ayuntamiento presentó un informe externo que recomienda frenar nuevas licencias en las zonas más saturadas.
- En septiembre de 2026 el Ayuntamiento indicó que está analizando la vivienda habitual, vacía y turística como base para futuras medidas.
- A diferencia de Málaga capital, a la fecha de esta guía no hay una suspensión general de nuevas inscripciones en Benalmádena.
Si estás pensando en destinar un apartamento al alquiler vacacional, nuestra recomendación es no improvisar: revisa comunidad, urbanismo y requisitos ahora, mientras el marco sigue abierto.
Las viviendas ya inscritas siguen operando con normalidad. Lo importante es mantener la capacidad dentro de los metros, conservar la documentación y cumplir con el registro de viajeros y los requisitos de equipamiento.
Errores frecuentes que acaban en sanción o en problemas con los vecinos
- Anunciar la vivienda sin código de inscripción o con un código que no corresponde.
- No leer los estatutos de la comunidad antes de invertir en el apartamento.
- Declarar más plazas de las que permiten los metros construidos.
- Olvidar la comunicación de viajeros a SES.Hospedajes.
- No dar a los huéspedes normas claras de convivencia, que es lo que más quejas genera en los edificios.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta sacar la licencia turística en Benalmádena?
La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuita. Los costes reales suelen venir de adecuar la vivienda, de los trámites urbanísticos que te pida el Ayuntamiento y de la documentación técnica si la necesitas.
¿Cuánto tarda la inscripción?
La inscripción se produce al presentar la declaración responsable. Lo que puede llevar más tiempo son los pasos previos: el acuerdo de la comunidad y el título urbanístico municipal.
¿Puedo alquilar habitaciones de mi casa a turistas?
Sí, si es tu residencia habitual, estás empadronado en ella y convives con los huéspedes, con un máximo de 6 plazas.
¿Necesito el permiso de los vecinos si mi piso ya era turístico antes de abril de 2025?
No. La exigencia de aprobación expresa de la comunidad no tiene efecto retroactivo para las viviendas que ya ejercían la actividad.
¿Qué pasa si alquilo sin estar inscrito?
Es una infracción de la normativa turística andaluza que puede acarrear multas y la retirada de los anuncios. Además, las plataformas ya exigen un código de registro válido.
Esta guía es informativa y resume la normativa vigente en octubre de 2026. Para tu caso concreto, consulta con el Ayuntamiento de Benalmádena o con un profesional.
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