Desde el 3 de abril de 2025, abrir un piso turístico nuevo en un edificio de vecinos exige la aprobación expresa de la comunidad: tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas. Las viviendas que ya operaban antes de esa fecha no necesitan esa nueva aprobación. La comunidad también puede, con la misma mayoría, limitar la actividad o subir hasta un 20 % la cuota de gastos comunes de esas viviendas, y los estatutos inscritos pueden prohibirla.
Actualizado en octubre de 2026.
La comunidad de propietarios es hoy el primer filtro para alquilar a turistas en un edificio. Antes de comprar, reformar o firmar con una gestora, conviene saber qué puede y qué no puede decidir.
Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal desde 2025
La Ley Orgánica 1/2025 reformó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025:
- Quien quiera iniciar la actividad turística en su piso necesita aprobación expresa de la junta.
- La mayoría exigida es de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.
- La norma no es retroactiva: si tu vivienda ya ejercía la actividad antes de esa fecha, no tienes que pedir permiso de nuevo.
Qué más puede acordar la comunidad
| Acuerdo | Mayoría | Efecto |
|---|---|---|
| Autorizar un nuevo piso turístico | 3/5 de propietarios y cuotas | Requisito previo desde abril de 2025 |
| Limitar o condicionar la actividad | 3/5 de propietarios y cuotas | Normas de uso, horarios, capacidad |
| Subir la cuota de gastos comunes | 3/5 de propietarios y cuotas | Hasta un 20 % más para las viviendas turísticas |
| Prohibición en estatutos | Según los estatutos y su inscripción | Impide la actividad si consta de forma expresa |
Los acuerdos que limitan o prohíben no afectan, en general, a quienes ya ejercían la actividad legalmente antes de que se adoptaran y se inscribieran. Cada caso tiene matices, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que las limitaciones consten de forma clara en los estatutos.
Antes de invertir, pide en el Registro de la Propiedad una nota simple y los estatutos inscritos del edificio. En Benalmádena hay resoluciones recientes sobre edificios cuyos estatutos prohíben el uso turístico. Lo explicamos en la guía de la licencia de vivienda turística en Benalmádena.
Cómo plantear la votación en la junta
- Pide que se incluya en el orden del día con antelación y por escrito.
- Presenta un plan concreto: número máximo de huéspedes, normas de convivencia, horario de silencio y teléfono de contacto 24 horas.
- Explica quién responde. A los vecinos les preocupa sobre todo saber a quién llamar si hay ruido o un problema.
- Ofrece medidas que reduzcan molestias: entrada autónoma con código personal, limpieza fuera de horas de descanso, prohibición de fiestas.
- Escucha las objeciones antes de la votación. Una conversación previa con el presidente o el administrador cambia muchas juntas.
La convivencia es lo que protege tu licencia
La mayoría de conflictos en los edificios no vienen de la existencia de pisos turísticos, sino de cómo se gestionan. Ruido de madrugada, maletas en el ascensor, basura fuera de horario o grupos más numerosos de lo anunciado. Una gestora local que responde en minutos y que selecciona bien a los huéspedes es la mejor defensa ante la comunidad.
En BenalHolidays trabajamos con normas claras para cada edificio, contacto directo con los presidentes y presencia física cuando hace falta. Estamos a pocas rotondas de los apartamentos que gestionamos.
Preguntas frecuentes
¿La comunidad puede cerrar mi piso turístico si ya tenía licencia antes de 2025?
La nueva exigencia de aprobación no tiene efecto retroactivo. Otra cuestión es que los estatutos ya prohibieran la actividad antes, o que haya molestias graves que permitan una acción de cesación. Revísalo con un abogado si recibes un requerimiento.
¿Me pueden cobrar más comunidad por ser turístico?
Sí, hasta un 20 % más en los gastos comunes, si lo acuerda la junta con la mayoría de tres quintos.
¿Qué pasa si compro un piso que ya era turístico?
Comprueba que la inscripción estaba en vigor y que la actividad era anterior a abril de 2025. Pide al vendedor la documentación y un certificado de la comunidad.
¿Y si tengo varias viviendas en el mismo edificio?
Tu peso en la junta es mayor, pero también tu responsabilidad en la convivencia. Lo contamos en la guía sobre gestionar varios apartamentos en el mismo edificio.
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico sobre tu edificio concreto.