En Benalmádena, un apartamento bien situado junto al mar suele ingresar más como alquiler turístico que como alquiler de larga duración, pero también exige licencia, gestión diaria, más gastos y más desgaste. La larga duración da ingresos estables y poco trabajo, a cambio de menos flexibilidad. La decisión depende de la ubicación, del estado de la vivienda, de si quieres usarla tú y de cuánto riesgo y tiempo estás dispuesto a asumir.
Actualizado en octubre de 2026.
Es la pregunta que más nos hacen los propietarios que acaban de heredar o comprar en la costa. No hay una respuesta única, pero sí una forma ordenada de compararlo.
Las tres opciones que tienes
| Aspecto | Turístico | Temporada | Larga duración |
|---|---|---|---|
| Duración | Días o semanas | Más de un mes y hasta un año, con causa justificada | Vivienda habitual del inquilino, varios años |
| Requisitos | Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y conformidad de la comunidad | Contrato con causa temporal acreditable | Contrato de vivienda habitual según la LAU |
| Ingresos | Los más altos en bruto, variables por temporada | Intermedios | Estables y más bajos |
| Gestión | Diaria: reservas, limpieza, huéspedes, incidencias | Media | Baja |
| Uso propio | Puedes bloquear fechas | Entre contratos | Prácticamente no |
| Desgaste | Alto si no hay mantenimiento | Medio | Depende del inquilino |
Cuándo suele compensar el alquiler turístico
- El apartamento está en primera línea o a pocos minutos andando de la playa.
- Quieres seguir usando la vivienda algunas semanas al año.
- La comunidad y el urbanismo permiten la actividad, o la vivienda ya está inscrita.
- Estás dispuesto a invertir en equipamiento y mantenimiento.
- Tienes a alguien cerca que responda, tú mismo o una gestora local.
Cuándo puede encajar mejor la larga duración
- La vivienda está lejos del mar o en una zona con poca demanda turística.
- Los estatutos de la comunidad prohíben el uso turístico.
- Prefieres un ingreso fijo y no quieres pensar en la vivienda cada semana.
- No vas a usar el apartamento y buscas la mínima gestión posible.
Un contrato de larga duración es difícil de revertir: si dentro de dos años quieres volver al turístico o vender vacío, tendrás que respetar los plazos de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Con el alquiler turístico mantienes la flexibilidad, siempre que conserves la inscripción en regla.
Y el alquiler de temporada, ¿sigue siendo una alternativa?
Sí, pero con más condiciones. El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso, exige que el alquiler de temporada responda a una causa real y acreditable, como un traslado laboral o unos estudios, con una duración de más de 31 días y hasta doce meses. Si se encadenan contratos sin causa, el arrendamiento puede pasar al régimen de vivienda habitual. En la costa, el visitante de invierno que se queda uno o dos meses sigue siendo un cliente interesante, pero conviene hacer bien los contratos.
La fiscalidad también cambia
El alquiler de vivienda habitual puede aplicar reducciones en el IRPF que el turístico no tiene. Por otro lado, el mismo decreto prevé que las estancias turísticas de hasta 30 noches tributen al 10 % de IVA desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida. Lo explicamos con detalle en la guía de impuestos del alquiler turístico.
Las preguntas que te haríamos antes de decidir
- ¿A cuántos minutos andando está la playa?
- ¿Qué dicen los estatutos de la comunidad?
- ¿Quieres usar la vivienda? ¿Qué semanas?
- ¿En qué estado están la climatización, la cocina y los baños?
- ¿Quién va a responder si algo falla un sábado de agosto?
- ¿Qué ingreso neto necesitas para que te compense?
Si respondes con calma a estas seis preguntas, la decisión suele aparecer sola.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pasar de alquiler turístico a larga duración más adelante?
Sí. Lo contrario es más lento, porque depende de que termine el contrato del inquilino y de que la comunidad y la normativa permitan entonces el uso turístico.
¿Y si hago turístico en verano y temporada en invierno?
Es una combinación habitual en la costa, siempre que cada contrato tenga su causa y su forma correctas y la vivienda conserve la inscripción turística.
¿Qué opción desgasta menos la vivienda?
Depende más del cuidado que de la modalidad. Un piso turístico bien gestionado se revisa después de cada salida; un inquilino de larga duración puede pasar años sin que nadie vea el estado del piso.