Para saber cuánto rinde de verdad un apartamento turístico en Benalmádena no mires el precio por noche: parte de los ingresos netos que te deja cada reserva, réstale comisiones, limpieza, suministros, comunidad, IBI, seguro, mantenimiento e impuestos, y compara el resultado con el valor de la vivienda. La rentabilidad bruta que se anuncia en los portales suele estar lejos de la neta.
Actualizado en octubre de 2026.
Somos propietarios además de gestores, así que hacemos esta cuenta para nuestros propios apartamentos. En esta guía te explicamos cómo calcular la rentabilidad neta de un piso turístico en primera línea o cerca del mar en Benalmádena, qué partidas se olvidan con más frecuencia y qué variables mueven de verdad el resultado.
Rentabilidad bruta y rentabilidad neta: no es lo mismo
La rentabilidad bruta divide los ingresos anuales por reservas entre el valor de la vivienda. Es la cifra que más se ve en internet y la menos útil para decidir. La rentabilidad neta resta antes todos los costes de explotación y los impuestos. Es la que te dice cuánto dinero queda en tu cuenta.
| Concepto | Qué incluye |
|---|---|
| Ingresos brutos | Lo que paga el huésped por las noches y la limpieza |
| Comisión de plataformas | Airbnb, Booking y otros canales, según el modelo de cada uno |
| Comisión de gestión | Porcentaje de la gestora y la base sobre la que se calcula |
| Costes operativos | Limpieza, lavandería, reposición, suministros, internet |
| Costes fijos | Comunidad, IBI, basura, seguro |
| Mantenimiento y desgaste | Reparaciones, pintura, electrodomésticos, menaje |
| Impuestos | IRPF o impuesto de no residentes y, en su caso, IVA |
Cómo hacer la cuenta, paso a paso
- Estima las noches vendibles. Resta las semanas que quieras reservar para uso propio y los días de mantenimiento.
- Estima la ocupación por temporada, no una media anual plana. En la costa de Benalmádena el verano, la Semana Santa y los puentes se llenan antes; el invierno depende mucho de la estrategia de precios y de las estancias largas.
- Aplica un precio medio realista por temporada, el que pagan de verdad los huéspedes, no la tarifa publicada.
- Resta las comisiones de plataforma y de gestión. Comprueba si la gestora calcula sobre el bruto o sobre el neto, porque cambia mucho el resultado. Lo explicamos en cuánto cobra una gestora de alquiler vacacional.
- Resta los costes operativos y fijos de todo el año, también los meses con poca ocupación.
- Reserva una partida anual para desgaste. Un piso turístico se usa más que una segunda residencia cerrada.
- Calcula los impuestos según seas residente o no residente.
- Divide el neto entre el valor actual de la vivienda. Ese es tu porcentaje real.
Imagina un apartamento de un dormitorio que genera 20.000 € brutos al año. Si las plataformas se llevan en torno a un 15 %, la gestión un 20 % del neto, la limpieza y la operativa unos 3.000 €, los costes fijos unos 1.800 € y el mantenimiento 800 €, antes de impuestos quedarían unos 8.000 €. Con una vivienda valorada en 300.000 €, eso es menos de un 3 % neto antes de impuestos, aunque la rentabilidad bruta parezca del 6,7 %. Cada apartamento es distinto: estos números solo sirven para ver cómo se hace la cuenta.
Lo que más mueve el resultado
La ubicación exacta
No es lo mismo primera línea con vistas al mar que una calle interior a quince minutos andando. En Puerto Marina, Benalmádena Costa o el paseo marítimo de Fuengirola la demanda aguanta mejor fuera del verano y los huéspedes aceptan precios más altos.
El estado del apartamento
Aire acondicionado que funciona, colchones buenos, cocina equipada y buenas fotos. Un apartamento cuidado consigue mejores reseñas, y las reseñas sostienen el precio.
La estrategia de precios
Un calendario con el mismo precio todo el mes deja dinero sobre la mesa. Los precios deben moverse con la temporada, los eventos y la antelación. Lo contamos en la guía de precios dinámicos en alquiler vacacional.
El uso propio
Reservar agosto para ti puede costar una parte importante de los ingresos del año. No es ni bueno ni malo: es una decisión que conviene tomar con los números delante.
Errores frecuentes al calcular la rentabilidad
- Calcular con la ocupación de agosto para todo el año.
- Usar la tarifa publicada en lugar del precio medio cobrado.
- Olvidar los costes fijos de los meses vacíos.
- No reservar nada para reposiciones y desgaste.
- Comparar ofertas de gestoras con bases de cálculo distintas.
- Confiar en una cifra de ingresos garantizados sin ver los supuestos.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad neta es razonable en un piso turístico en Benalmádena?
Depende sobre todo del precio al que se compró o se valora la vivienda, de la ubicación y del uso propio. Desconfía de cifras redondas sin explicación: pide siempre el cálculo y los supuestos.
¿Es más rentable que el alquiler de larga duración?
Suele generar más ingresos brutos, pero también más costes, más gestión y más desgaste. Lo comparamos en alquiler turístico o de larga duración en Benalmádena.
¿Una gestora puede garantizarme una cifra?
Lo serio es enseñarte supuestos realistas y explicar de dónde salen. La demanda cambia cada año y nadie controla todas las variables.
¿Cada cuánto debería revisar la rentabilidad?
Como mínimo una vez al año, con la liquidación real en la mano. Si tu gestora te da informes mensuales, puedes corregir el rumbo mucho antes.